§ 550 Form des Mietvertrags

Etwas umständlich formuliert will der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift zum Ausdruck bringen, dass für längere 1 Zeit als ein Jahr geschlossene Mietverträge schriftlich geschlossen werden müssen, damit die Befristung nicht aufkündbar ist.  Ein Verstoß gegen dieses Formerfordernis führt nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages oder zur Teilnichtigkeit der über ein Jahr hinausgehenden Laufzeit, sondern eröffnet lediglich die im Gesetzeswortlaut genannte Kündigungsmöglichkeit.
 
§ 550 BGB gewährt kein selbstständiges Kündigungsrecht, sondern lässt lediglich eine vorzeitige Kündigung zu. Bei einem Wohnraummietvertrag müssen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter deshalb zusätzlich Kündigungsgründe nach § 573 BGB (z.B. Eigenbedarf) vorliegen, bei der Kündigung durch den Wohnraummieter besteht eine solche Einschränkung nicht.
  
Der gesetzliche Schriftformzwang verfolgt den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers. Das gesetzliche Schriftformerfordernis provoziert erhebliche Praxisprobleme insbesondere im Bereich des gewerblichen Miet- und Pachtrechts.

Die gesetzlich eröffnete Möglichkeit der Lossagung von langfristig bindenden Mietverträgen führt zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten, die in keinem Verhältnis zur Bedeutung der Vorschrift stehen und in denen es keinesfalls um den eigentlichen Schutzzweck der Norm, nämlich den Schutz des Grundstückserwerbers vor überraschenden langfristigen Bindungen geht, sondern um die Möglichkeit, aus langfristig bindenden Mietverträgen auszusteigen. Zutreffend wird die Vorschrift deshalb als „Verleitung zur Vertragsuntreue“Voelskow, GE 1999, 1620und als „Fundgrube für einen vertragsunwilligen Vermieter oder Mieter"Wiek, GuT 2009, 365 beschrieben.  

1) Anwendungsbereich  

2Die Regelung des § 550 BGB gilt nicht nur für Mietverhältnisse über Wohnräume, sondern auch für Mietverhältnisse über Grundstücke sowie für Mietverhältnisse über Räume die keine Wohnräume sind, insbesondere also auch GeschäftsräumeSchmid-Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Auflage, § 550 Rz. 1. Die Vorschrift stellt nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht darBT-Drucks. 14/4553 S. 47.

2) Umfang des Formzwangs

3Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB erfordert nicht lediglich, mit Hilfe von Schrift etwas niederzulegen (Schriftlichkeit), sondern sie richtet sich inhaltlich nach § 126 BGB. Hiernach muss die (Mietvertrags-) Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift (oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen) unterzeichnet werden und sie muss das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft mit allen kennzeichnenden Elementen umfassen: Mietgegenstand, Mietzins, Vertragsdauer und Mietvertragsparteien – und damit alle wesentlichen vertraglichen Abreden – müssen in einer Urkunde enthalten seinPrütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 126 Rz. 5. 
Für die Wahrung der Schriftform genügt die Anfertigung einer von beiden Parteien unterschriebenen Urkunde, ohne dass es darauf ankommt, in wessen Besitz diese anschließend verbleibt. Die Aushändigung der gegengezeichneten Urkunde ist nicht Teil des Formerfordernisses, sondern ggf. eine Frage des Zustandekommens des VertragesBGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 68/02, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=22e7ef144f147bd3798a63d8ecebf846&nr=30128&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2004, 804.    

a) Mietgegenstand

4Die Bezeichnung des Mietgegenstands ist hinreichend bestimmt, wenn er in der Vertragsurkunde genau bezeichnet ist. Ist die wörtliche Beschreibung für eine Individualisierung des Mietgegenstands nicht ausreichend und fehlt ein Lageplan, ist die Schriftform nicht eingehaltenBGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=21575abfe535c8fe37a8831d0aedc9db&nr=38409&pos=0&anz=2, BGH, ZMR 2007, 184. Haben die Parteien im Rahmen einer Besichtigung vor Ort vereinbart, welche Räume Mietgegenstand werden sollen, ist es für die Wahrung der gesetzlichen Schriftform unschädlich, dass weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeichnis der Urkunde beigefügt waren, sofern diese den Mietgegenstand lediglich veranschaulichen solltenBGH, Urteil vom 17.12.2008 – XII ZR 57/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=045c628fed656b4c4ee0feb0538a644a&nr=46693&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2009, 273. Die tatsächliche Nutzung ist für die Bestimmbarkeit des Mietobjekts nur dann ein taugliches Kriterium, wenn auch ein Erwerber die Identität eines Untermieters erkennen kann. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Untermieter entweder schon im ursprünglichen Mietvertrag oder einer Nachtragsvereinbarung namentlich bezeichnet ist oder seine Identität aus einer nach dem Mietvertrag erforderlichen schriftlichen Zustimmung zur Untervermietung hervorgeht. Hat die Mieterin das Mietobjekt aber an einen Dritten untervermietet, ohne dies der Vermieterin anzuzeigen und ohne die nach dem Mietvertrag erforderliche schriftliche Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung einzuholen, ist es nicht möglich, den Mietgegenstand vor Ort zu identifizieren.BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20; https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5114c02b285671f4ee627048335a0ae3&nr=113106&pos=0&anz=1  

b) Mietzins

5Die Miethöhe muss sich aus dem Mietvertrag ergebenOLG Rostock, ZMR 2001, 27.  Sofern die Parteien die Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen regeln, zählt diese Regelung zu den wesentlichen Vertragsbestimmungen und bedarf deshalb der SchriftformBGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=593d7ceddf3c0032c2640dde3e93d454&nr=41974&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2008, 105.
Auch einvernehmliche Erhöhungen der Mietnebenkostenvorauszahlungen, eine vertragliche Erhöhung der Nebenkostenpauschale, die Übernahme zusätzlicher Betriebskosten während des Mietverhältnisses sowie eine Änderung der Mietstruktur (z.B. Umstellung von Brutto- auf Nettomiete) sind ebenfalls formbedürftigHarz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., Kapitel 3, Rz. 362. Die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Anpassungsrechts, welches dem Vermieter das Recht einräumt, die Höhe der Betriebskostenvorschüsse im Falle von Nachforderungen neu festzusetzen, unterliegt demgegenüber nicht der Schriftform. Dem Schutzbedürfnis eines Grundstückserwerbers ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass ihn die Klausel deutlich auf die Möglichkeit einer gegenüber der Vertragsurkunde geänderten Höhe der Vorschüsse hinweistBGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=1799f4852802687da9eca6707c0fdac3&nr=67114&pos=0&anz=1  .

c) Vertragsdauer

6Der Beginn des Mietverhältnisses muss sich aus der Mietvertragsurkunde ergeben. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem SchriftformerfordernisBGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=2ef930a62dd9852681619bba0edc58b3&nr=34580&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2006, 115).
Der kalendermäßige Beginn muss nicht schriftlich festgehalten werden. Es genügt, dass der mit „Bezugsfertigstellung“ bezeichnete Mietbeginn bestimmbar istKG, ZMR 2007, 535.  Wird der in der Mietvertragsurkunde vereinbarte Übergabetermin jedoch nicht eingehalten und übereinstimmend ein anderer Vertragstermin vereinbart, muss diese Vereinbarung schriftlich erfolgenOLG Brandenburg, NZM 2008, 406.  Die Vereinbarung einer Verlängerungsoption muss dem Schriftformerfordernis genügenOLG Düsseldorf, ZMR 2013, 431. Ob die Formvorschrift auch für die Ausübung einer Option gilt, ist umstrittenSchmid/Harz, Fachanwaltskommentar, Mietrecht, 4. Aufl., § 550 Rz. 38 m.w.N.. 

d) Mietvertragsparteien

7Die Mietvertragsparteien müssen so hinreichend bezeichnet werden, dass diese anhand der Vertragsurkunde ermittelt werden können. Bei einer Parteibezeichnung  „Erbengemeinschaft S.“  ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, da der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande kommt, da die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig istBGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=14ba9975099c09a6a31363e207710911&nr=22163&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2002, 907. Die Vertragsurkunde muss von allen Mietvertragsparteien unterschrieben sein.

3) Schriftform bei Parteiwechsel

8Im Idealfall sollte ein Parteiwechsel von allen Parteien (Vermieter, Alt- und Neumieter) schriftlich vereinbart werden. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die gesetzliche Schriftform allerdings auch gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos (ggf. auch nur schlüssig) zustimmtBGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=125c31ec76791e98b45ad2e8e03a6495&nr=32922&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 610.
Bei einer Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter muss eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten sein, wenn die Schriftform gewahrt bleiben sollBGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=ce8232f4aa30a3bd9f3686b960977cfc&nr=63318&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2013, 425 .
   
Praktische Bedeutung hat diese Rechtsprechung auch bei einem Unternehmenskauf, in welchem der Käufer die Gesamtheit der einzelnen Wirtschaftsgüter eines Unternehmens oder eines Betriebsteils erwirbt (sog. asset-deal). In diesen Fällen wird der Erwerber nicht Gesamtrechtsnachfolger des Veräußerers. Die Abwicklung des Unternehmenskaufs erfordert vielmehr für jeden einzelnen Vermögensgegenstand, der auf den Erwerber übertragen werden soll, einen gesonderten Übertragungsakt, der sich nach den maßgeblichen Vorschriften richtet. Wenn in diesen Fällen die vorhandenen schriftlichen Angaben keine ausreichend sichere Bezugnahme zum ursprünglichen Mietvertrag ermöglichen, liegt keine Falschbezeichnung (falsa demonstratio) vor, sondern eine „Zuwenigbezeichnung“BGH, Urteil vom 11.12.2013 - XII ZR 137/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d9987122c698bb6d1026a6fc8c8a7851&nr=66558&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2014, 439; BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f1ecc352306937ee2759b27767d486ba&nr=63318&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2013, 425.    

4) Auflockerung der Urkundeneinheit

9Nach der neueren Rechtsprechung des BGH zur Auflockerung der gesetzlichen Schriftform ist die Einheit der Urkunde auch dann gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar geworden ist – etwa durch fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche grafische Gestaltung, fortlaufende Seitenzahlen, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale, sofern sich aus ihnen die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter ergibtBGH, Urteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0cf7403ed00eca589e4924cfad6c398b&nr=25423&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2003, 337. Entsprechendes gilt für Anlagen zum Mietvertrag, sofern sie nicht nur der bloßen Beschreibung des Mietobjekts dienenBGH, ZMR 1999, 961.