§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in § 551 I BGB („Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, …“) eröffnet, dass kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die Leistung einer Mietsicherheit besteht. Die Anwendbarkeit von § 551 BGB setzt deshalb eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Vorschrift will die gegenläufigen Interessen von Mietvertragsparteien zum Ausgleich bringen: Einerseits soll dem Vermieter eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglicht werden, andererseits soll diesem keine unzumutbar hohe Sicherheitsleistung abverlangt werden. Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 551 Rz. 1 

Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden. 

1) Anwendungsbereich

Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.

2) Arten der Sicherheitsleistung

Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach § 232 BGB. Die Auswahl obliegt dem Mieter als Schuldner. LG Berlin, ZMR 1997, 421 f. Grundsätzlich sind alle Formen einer Sicherheitsleistung möglich. In der mietrechtlichen Praxis stehen jedoch drei Formen der Sicherheitsleistung im Vordergrund:

a) Barkaution

Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.

b) Sparkonto/Sparbuch

Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §§ 398 ff. BGB auch dann wirksam, wenn sie dem Kreditinstitut nicht angezeigt wurde. Üblicherweise wird eine Sicherungsabtretung (schlüssig) dadurch vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter ein auf seinen (des Mieters) Namen ausgestelltes Sparbuch aushändigt. 

c) Bankbürgschaft

Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.

3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung

Nach § 551 I BGB darf die Mietsicherheit bei der Wohnraummiete grundsätzlich die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Sowohl Betriebskostenvorauszahlungen als auch Betriebskostenpauschalen sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Maßgeblich ist allein die Grundmiete (Nettokaltmiete). Dieser Höchstbetrag gilt auch dann, wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistung vereinbart sind. Für die Ermittlung der zulässigen Kautionshöhe ist der Mietpreis im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung maßgeblich. Eine Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen rechtfertigt es nicht, eine zusätzliche Mietsicherheit zu verlangen, wenn das Entgelt für die Überlassung dieser Einrichtungsgegenstände in der Miete enthalten ist. LG Berlin, WuM 1992, 473 Mängel der Mietsache haben auf die Höhe der zulässigen Kautionsvereinbarung grundsätzlich keinen Einfluss. Eine Ausnahme lässt die Rechtsprechung lediglich bei Vorliegen nicht behebbarer Mietmängel (z.B. bei einer mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden Mietfläche) zu. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04,  http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=585fae4a4c1fa35724441ed96409c424&nr=33690&pos=0&anz=1  , BGH, ZMR 2005, 854)  

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 551 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=79141&pos=8&anz=578

4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit

Nach § 551 II BGB darf ein Mieter die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. 

5) Anlage und Verzinsung

§ 551 III BGB verpflichtet den Vermieter von Wohnraum, die Mietsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung sieht einen Vermieter verpflichtet, ein Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen. Es ist Konsequenz dieser Rechtsprechung, dass Vermieter bei Übergabe der Wohnung nicht mehr Bargeld für die erste Teilzahlung der Mietsicherheit oder die Einzahlung dieses Betrags auf das gewöhnliche Privat- oder Geschäftskonto verlangen können. Diese bisher ganz gängige Praxis ist mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH nicht mehr vereinbar!

6) Abweichende Vereinbarungen

§ 551 IV BGB bestimmt, dass die Regelungen des § 551 BGB zwingend sind und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung deshalb unwirksam ist.