§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Rechtsverkehr
(für Nichtjuristen)
zum Expertenteil (für Juristen)
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
1Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in
Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden.
1) Anwendungsbereich
2Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.
2) Arten der Sicherheitsleistung
3Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach
a) Barkaution
4Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.
b) Sparkonto/Sparbuch
5Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §
c) Bankbürgschaft
6Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.
3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung
7Nach
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v.
4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit
8Nach
5) Anlage und Verzinsung
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6) Abweichende Vereinbarungen
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Expertenhinweise
(für Juristen)
1) Allgemeines
11Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Lediglich der überschießende Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden.BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=622e1c2241e093060b54a0e43058652f&nr=29734&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 666
2) Abgrenzungen, Kasuistik
17Wird die Mietsicherheit nicht gesetzeskonform angelegt, begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, die diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus qualifiziert die Rechtsprechung die Vorschrift des
3) Zusammenfassung der Rechtsprechung
22Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 hat der Gesetzgeber für den Kautionsverzug in
4) Literaturstimmen
Die Mietsicherheit in Wohnraummietverhältnissen wirft zahlreiche praxisrelevante Fragen auf, zu denen sich teilweise noch keine gesicherte Rechtsprechung herausgebildet hat. Mit aktuellen Fragen rund um die Mietkaution befasst sich Schmid, ZMR 2013, 254. Die Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz erörtert Jacoby, ZMR 2015, 1 ff.
5) Prozessuales
27Für Streitigkeiten über „Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ ist gem.
28Bei einer Mehrheit von Mietern ist der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich von allen gesamthänderisch geltend zu machen. Obwohl einzelne zum Gesamthandsvermögen gehörende Ansprüche nicht selbstständig abtretbar sind, lässt die Rechtsprechung in diesen Fällen ausnahmsweise eine Abtretung zuAG Hamburg, WuM 1997, 435 oder deutet die Abtretung in eine wirksame Ermächtigung um.LG Berlin, ZMR 1999, 112 Klagt nur einer von mehreren Mietern auf Rückzahlung der Kaution, so muss er Zahlung an sich und den (die) Mitmieter beantragen, da anderenfalls die Klage als unzulässig zu verwerfen istKG, ZMR 2012, 695:Dieses gilt auch dann, wenn die Sicherheit von nur einem Mieter geleistet wurde. Eine solche Zahlung stellt nämlich eine Leistung aller Mieter zur Erfüllung der Sicherheitsabrede dar.Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., Kapitel 6, Rz. 170
29Bei Abschluss eines Prozessvergleichs mit einer Ausgleichsklausel hinsichtlich aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis wird hiervon auch der Kautionsrückzahlungsanspruch erfasst, selbst dann, wenn eine der Parteien irrig davon ausgegangen ist, diese Klausel erfasse ihren Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nicht.OLG Düsseldorf, WuM 1997, 38
Mit dem Zweck der Kaution, dem Vermieter die zeitnahe Möglichkeit zu eröffnen, sich einfach und ohne Prozess aus der überlassenen Mietsicherheit zu befriedigen, ist es unvereinbar, diese Befriedigungsmöglichkeit im Wege der einstweiligen Verfügung zu verhindern.AG Charlottenburg, GE 2011, 412; a.A. AG Bremen, WuM 2007, 399 Ebenfalls unzulässig ist der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Rückzahlung der Mietsicherheit, auch wenn der Mieter dringend auf den Kautionsbetrag angewiesen ist.
30Bei erfolgter Verpfändung einer Sparforderung kann der Vermieter auf Pfandfreigabe in Anspruch genommen werden. Bei erfolgter Sicherungsabtretung und Übergabe des Sparbuchs an den Vermieter kann der Mieter auf Herausgabe dieses Sparbuchs und Freigabe der Sicherheit klagen. Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Forderungen des Vermieters, kann der Mieter bei einer Bürgschaft auf Freigabe der Sicherheit und auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen klagen. Der Mieter kann in diesen Fällen nicht die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an sich selbst verlangen.BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 352/00, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=807e710555501a0be7ae105a9e9c3290&nr=30597&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2005, 29; OLG Frankfurt, ZMR 2012, 863; OLG Celle, ZMR 2002, 813
Mit dem Inhalt des Anspruchs auf Rückgewähr einer Mietsicherheit und der konkreten Formulierung des jeweiligen Klageantrags befasst sich Lehmann-Richter, WuM 2014, 8.