§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

§ 535 BGB ist die Grundnorm des gesetzlichen Mietvertragsrechts und regelt die wesentlichen Vertragsinhalte (sog. essentialia negotii), die Grundvoraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags sind: (1.) die Vertragsparteien, (2.) die Mietsache, (3.) die Mietdauer und (4.) die Miete.

§ 535 I BGB nennt die Hauptpflichten des Vermieters. Dieser muss dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache einräumen (Übergabe bzw. Überlassung zur Nutzung). Ferner muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand überlassen und diese während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung). Daraus ergibt sich, dass der Mieter (neben der Minderung und weiteren Mängelrechten) aus § 535 I 2 HS 2 BGB einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter hat, wenn im laufenden Mietverhältnis Mängel auftreten.

Ausgehend vom Gesetz sind die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache Sache des Vermieters. Hiervon abweichend überträgt der Vermieter in der Praxis jedoch häufig seine Erhaltungspflichten auf den Mieter, zumindest teilweise. Dabei ist als Grundsatz zu beachten, dass eine Übertragung von Erhaltungspflichten auf den Mieter bei Gewerberaummietverhältnissen sehr viel weitergehen darf, als bei Wohnraummietverhältnissen. In diesem Zusammenhang sind unter anderem sog. Schönheitsreparaturklauseln von erheblicher praktischer Bedeutung, die auch bei Wohnraummietverhältnissen wirksam vereinbart werden können. Schönheitsreparaturen betreffen jedoch nur die Beseitigung äußerlicher Abnutzungsspuren an der Mietsache, z.B. durch das Streichen der Wände. Die Anforderungen an eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind sehr komplex und zum Teil in Rechtsprechung und Literatur umstritten, weshalb in Zweifelsfällen Expertenrat eingeholt werden sollte.

§ 535 II BGB regelt die Hauptpflicht des Mieters, die Entrichtung der vereinbarten Miete. In der Regel handelt es sich dabei um eine periodisch zu entrichtende Geldzahlung, zwingend ist dies aber nicht. Neben der eigentlichen Miete (Grundmiete) schuldet der Mieter bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen regelmäßig eine Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Wenn alle Nebenkosten gesondert abgerechnet werden, bezeichnet man die Grundmiete als Netto-Kaltmiete. Stattdessen kann auch eine Inklusivmiete vereinbart werden, bei der die Miete alle Nebenkosten abdeckt. Dies ist in der Praxis aber die Ausnahme. Aus steuerlichen Gründen (Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters) zahlt der Mieter bei Gewerberaummietverhältnissen in der Regel zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer.

Die Höhe der Miete darf grundsätzlich frei vereinbart werden. Vor allem bei Wohnraummietverhältnissen ist dieses Recht allerdings durch die Regelungen zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und Mietwucher (§ 291 StGB bzw. § 138 BGB) begrenzt. Im laufenden Mietverhältnis kann die Höhe der Miete grundsätzlich nur angepasst werden, wenn die Parteien eine Staffelmiete (automatische Anpassung in festen Zeitabschnitten) oder eine Indexmiete (Anpassung auf Grundlage der Änderung eines Preisindex) vereinbart haben. Bei Wohnraummietverhältnissen kann zusätzlich und unabhängig von einer vertraglichen Regelung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden (§ 558 BGB).

In der Praxis wird üblicherweise eine monatliche Mietzahlung vereinbart. Der Mieter muss die Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts, also meist zu Beginn eines Kalendermonats entrichten. Wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, gerät er in Zahlungsverzug. In diesem Fall kann neben Ansprüchen auf Schadensersatz und Verzugszinsen die außerordentliche Kündigung des Vermieters drohen, wenn der Mietrückstand eine gewisse Höhe erreicht (Faustformel nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB: zwei Monatsmieten).